O setor de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil tem apresentado uma tendência de consolidação, que não se limita às gestoras, mas se concentra na união de fundos dentro de uma mesma carteira de gestão. Essa estratégia visa ampliar a escala e melhorar a liquidez dos ativos, facilitando a entrada e saída de investidores e contribuindo para a estabilidade do mercado. Segundo André Freitas, CEO e CIO da Hedge Investments, esse movimento é impulsionado por dois fatores principais, ambos relacionados às dificuldades de crescimento e à busca por maior eficiência operacional.
Durante entrevista concedida ao programa “Café com o Investidor”, uma parceria entre o NeoFeed e a CNN Brasil, Freitas explicou que o primeiro motivo envolve as próprias gestoras. Muitas dessas empresas, apesar de serem fundadas por profissionais altamente capacitados e de oferecerem produtos interessantes, não atingiram o volume de ativos sob gestão suficiente para remunerar adequadamente suas equipes. Essa insuficiência de escala limita a competitividade e a sustentabilidade dessas gestoras, levando muitas delas a dissolver suas operações e colocar seus fundos à venda, ao invés de vender a gestora como um todo.
O segundo motivo, de âmbito estrutural, refere-se à preferência do mercado por fundos maiores, que oferecem maior liquidez. Fundos com patrimônio elevado e número expressivo de cotistas tendem a permitir que investidores movimentem suas posições sem impacto significativo nos preços das cotas. Freitas destacou que fundos negociados na B3, a bolsa de valores brasileira, atualmente movimentam quase R$ 500 milhões por dia, um recorde que demonstra a robustez do mercado. Para que um fundo atinja uma liquidez considerada razoável, o especialista aponta que ele deve negociar pelo menos R$ 1 milhão diariamente, o que, segundo ele, corresponde a um patrimônio de aproximadamente R$ 500 milhões a R$ 600 milhões.
Entre os exemplos de consolidação citados por Freitas, estão operações envolvendo fundos de logística, lajes corporativas e shoppings. Um caso emblemático mencionado foi a incorporação do shopping Praça da Moça ao Brasil Shopping, em São Paulo, que exemplifica a estratégia de fusão de fundos para ampliar escala e liquidez.
Outro tema abordado na entrevista foi a questão da tributação dos fundos imobiliários. Freitas esclareceu que, apesar de haver discussões sobre a possível taxação de produtos considerados incentivados — uma proposta que foi vetada pelo Congresso em 2022 e que pode ser retomada em 2027 — os fundos imobiliários não são completamente isentos de impostos. A isenção se aplica apenas às pessoas físicas, que podem receber dividendos isentos desde que atendam às regras vigentes. Entretanto, ganhos de capital, distribuições feitas a pessoas jurídicas e investidores estrangeiros continuam sujeitos à tributação padrão, ou seja, são considerados tributáveis.
Para finalizar, Freitas reforçou que a isenção de impostos ocorre somente na distribuição de dividendos para pessoas físicas enquadradas nas regras atuais, não abrangendo outros tipos de rendimentos ou investidores. O programa “Café com Investidor”, produzido pelo NeoFeed em parceria com a CNN Brasil e apresentado por Ralphe Manzoni, continua a abordar temas relevantes do mercado financeiro, com episódios inéditos quinzenais às 19h45, no canal CNN Money.
