O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil apresenta sinais de maturidade crescente, evidenciada por um aumento expressivo na participação de investidores com perfil mais experiente e maior capacidade financeira. Segundo levantamento exclusivo realizado pela Brain Inteligência Estratégica, Clube FII e Tree Inteligência Financeira, o perfil dos cotistas de FIIs evoluiu significativamente nos últimos anos, consolidando-se mesmo diante de um cenário de juros elevados. A pesquisa aponta que a parcela de investidores com mais de cinco anos de atuação no segmento saltou de 13% em 2020 para 60% em 2026, enquanto o percentual de investidores iniciantes, com até um ano de experiência, caiu de 36% para apenas 4% no mesmo período.
Essa mudança no perfil dos investidores acompanha uma ampliação na capacidade de aporte financeiro. Dados indicam que a proporção de investidores com mais de R$ 500 mil investidos em FIIs cresceu 37% entre outubro de 2024 e junho de 2026, atingindo 37% do total. Além disso, 32% dos cotistas declararam possuir entre R$ 100 mil e R$ 500 mil aplicados na classe de ativos, enquanto as faixas de menor investimento apresentaram retração. Segundo Fabio Tadeu Araújo, CEO da Brain, essa evolução reflete uma diversificação nos perfis de investidores, que variam tanto em termos de porte quanto de experiência e objetivos de investimento. Enquanto investidores com aportes menores buscam rentabilidade, os de maior renda já demonstram preocupação com a gestão dos fundos.
Apesar do cenário de juros elevados, com a taxa Selic em 14,50% ao ano, os FIIs continuam sendo considerados instrumentos sólidos para geração de renda recorrente e construção de patrimônio de longo prazo. A pesquisa, realizada em junho de 2026 com investidores vinculados ao Clube FII, revela que 94% deles valorizam o fluxo de renda mensal como principal motivo para permanecer no segmento. A isenção de Imposto de Renda sobre os proventos é um fator de atração para 77% dos cotistas, enquanto 52% destacam a facilidade de exposição ao setor imobiliário sem a complexidade de administrar imóveis físicos. Ainda, 97% dos entrevistados consideram os FIIs uma estratégia fundamental para a aposentadoria.
A diversificação de carteiras também atingiu níveis recordes, com uma média de 18 fundos por investidor, um aumento de 84,5% em relação aos 9,7 fundos registrados em 2020. Essa tendência reflete uma busca por maior segurança e otimização dos investimentos, com a gestão autônoma predominando: 97% dos cotistas afirmam administrar suas posições de forma direta, sem o auxílio de assessores ou gerentes bancários. Segundo Araújo, esse alto percentual de gestão própria é motivado principalmente pelo custo envolvido na contratação de gestores e pela simplicidade de investir em FIIs, que, na visão dos investidores, dispensa a necessidade de intermediários.
No que se refere às preferências de alocação, fundos de recebíveis imobiliários lideram com 67% de presença nas carteiras e 67% de atratividade para novos aportes. Os fundos de galpões logísticos aparecem em 66% das carteiras e lideram as intenções de investimento, com 75%. Outros segmentos relevantes incluem fundos híbridos (57%), shopping centers (55%), lajes corporativas (52%) e fundos de fundos (28%). A preferência por recebíveis se justifica, segundo Araújo, pela maior segurança proporcionada por esses fundos, que possuem uma composição que permite ajustes em caso de problemas em empreendimentos específicos. Já o setor logístico destaca-se pelo crescimento econômico e baixa taxa de vacância.
Entre as gestoras mais citadas pelos investidores, a Kinea Investimentos lidera, com 63% das menções, seguida por BTG Pactual (30%), Pátria (29%), XP (16%) e Hedge/CSHG (13%). Os fundos mais frequentes nas carteiras incluem XPML11 (23%), BTLG11 (21%) e TRXF11 (18%).
Apesar da resiliência do mercado, a percepção de risco entre os cotistas aumentou. O percentual de investidores que consideram o ambiente político como fator de forte redução na disposição de investir subiu de 10% em 2024 para 70% em 2026. Além disso, 85% dos cotistas apontam o risco de mercado como uma preocupação, seguidos por inadimplência (78%) e vacância (75%). O perfil demográfico da amostra é predominantemente masculino (89%), com maior concentração na faixa de idade dos Baby Boomers (62 a 80 anos), representando 42%, e na Geração X (46 a 61 anos), com 38%. A maior parte dos investidores reside na região Sudeste, especialmente em São Paulo (43%), Rio de Janeiro (12%) e Minas Gerais (8%). Quanto às ocupações, aposentados representam 22%, engenheiros 15%, profissionais de TI 8%, servidores públicos 7% e administradores também 7%.
Atualmente, o mercado de fundos imobiliários no Brasil conta com aproximadamente 3,2 milhões de investidores, considerando o número de CPFs cadastrados na B3, evidenciando a relevância do segmento na carteira de investimentos do país.
