Uma recente deliberação do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) considerou ilegítima a cobrança de taxas condominiais mais elevadas para os moradores de coberturas, desde que os serviços oferecidos sejam equivalentes aos dos demais apartamentos. Essa decisão encerra um debate que perdurava há tempos, conforme esclareceu o advogado Kênio Pereira, especialista em direito imobiliário, em entrevista ao programa Rádio Vivo, na quarta-feira (17).
Com mais de quatro décadas de experiência na área, Kênio destaca que a confusão surge da mistura entre os conceitos de fração ideal e o rateio das despesas condominiais. “É crucial entender que a Lei nº 4.591, conhecida como a Lei de Incorporações, aborda o rateio de custos durante a construção de imóveis vendidos na planta. Nesse contexto, os compradores que adquirem os imóveis enquanto a obra está em andamento pagam os custos de acordo com a fração ideal, ou seja, proporcionalmente ao tamanho da unidade — quanto maior o imóvel, maior será a contribuição para a construção”, explicou.
O problema, segundo o advogado, é que muitos construtores perpetuam esse critério após a conclusão do edifício. “Eles elaboram a convenção utilizando a fração ideal para ratear os custos da obra e aplicam essa mesma lógica ao condomínio. Há quem argumente que os moradores de coberturas devem pagar mais devido ao IPTU mais alto. No entanto, o condomínio não é um imposto; refere-se ao uso e à manutenção das áreas comuns, que são utilizadas por todos os moradores de maneira igual. Essa é a principal confusão: a fração ideal é válida na fase de construção, não para dividir as despesas das áreas comuns”, acrescentou.
De acordo com o especialista, áreas como salão de festas, corredores, áreas de lazer e portaria são utilizadas de forma igual, independentemente do tamanho do apartamento. “A legislação estabelece que ninguém pode ter acesso às áreas comuns em maior proporção que os outros. Se o uso é igual e não há benefícios adicionais nos serviços, como um porteiro que não serve exclusivamente a cobertura, o pagamento deve ser equitativo”, argumentou.
A decisão do TJMG abre espaço para que os moradores busquem a Justiça caso a assembleia do condomínio não concorde em modificar a convenção. “Em 2024, por exemplo, obtivemos êxito em uma ação onde nove coberturas processaram um condomínio com 384 apartamentos e recuperaram R$ 1,3 milhão”, compartilhou.
A juíza que liderou o caso ressaltou que a maioria em assembleia não pode estabelecer regras que prejudiquem um único apartamento, que nunca teria quórum suficiente para alterar a norma.
A discussão também se estende a outros cenários. Lojas com entradas independentes não devem arcar com despesas de serviços que não utilizam, como portaria, lazer ou garagem, mas precisam contribuir com custos estruturais, como manutenção do passeio, telhado e seguro contra incêndio. Por outro lado, moradores do andar térreo, mesmo sem utilizar o elevador, devem contribuir com a manutenção básica do equipamento, pois este faz parte da estrutura do prédio, podendo ser isentos apenas de despesas relacionadas a reformas no elevador.
